بسیاری افراد با توجه اینکه توانایی خرید خانه‌ی نوساز را دارند بنا به دلایلی ترجیح می‌دهند که یک خانه‌ی کلنگی خریداری کنند. انگیزه افراد برای خرید خانه‌های کلنگی معمولا در قیمت پایین آن‌ها یا ساخت‌وساز خلاصه می‌شود اما در هر صورت پیش از آنکه یک خانه‌ی کلنگی را خریداری کنید می‌بایست نکاتی را در نظر داشته باشید. در این مقاله قصد داریم به برخی از نکات خرید خانه کلنگی اشاره کنیم.

چه ملکی را خانه کلنگی می‌گویند؟

اصطلاح کلنگی معمولا به ملک‌ها و خانه‌هایی اطلاق می‌شود که عمری بیشتر از ۳۰ سال دارند و ممکن است که اسکلت یا ساختمان آن‌ها دچار فرسودگی شده باشد. برخی از خانه‌های کلنگی به خاطر قدمت بالایی که دارند دیگر قابل سکونت نیستند اما درصد بیشتری از این ملک‌ها برای سکونت دوباره قابل بازسازی است. اینگونه ملک‌ها همانطور که گفتیم مورد توجه کسانی قرار می‌گیرد که یا هزینه کافی برای خرید خانه نوساز ندارند یا می‌خواهند با تخریب آن ساخت‌وساز انجام بدهند. در بیشتر موارد هدف از خرید ملک کلنگی همان ساخت‌وساز است به همین خاطر در ادامه به برخی نکات لازم اشاره می‌کنیم:

نکات لازم پیش از خرید و ساخت خانه کلنگی

خرید خانه‌های کلنگی اگر چه سود خوبی به همراه دارند اما نباید فراموش کرد که این نوع از سرمایه‌گذاری معمولا با ریسک همراه است به همین خاطر لازم است تا پیش از اقدام، به برخی از نکات خرید خانه کلنگی که در ادامه اشاره می‌کنیم دقت کنید:

۱. متراژ از مهم‌ترین نکات خرید خانه کلنگی

مساحت و متراژ ملک یکی از مهم‌ترین عوامل پیش از خرید یک ملک کلنگی به شمار می‌رود. شما به عنوان متقاضی که قصد ساخت‌وساز دارد باید بدانید که هر چه متراژ ملک بالاتر باشد، شما فضای بیشتری برای ساخت‌وساز در اختیار خواهید داشت. در واقع، متراژ زمین خانه کلنگی تعیین می‌کند که شما چه مقدار محدودیت ساختمانی و توسعه‌ای دارید.

به عنوان مثال، اگر متراژ زمینی کم باشد باعث ایجاد محدودیت در ابعاد ساختمانی و کاهش فضای داخلی می‌شود همچنین ممکن است برای ایجاد حیاط یا پارکینگ از فضای کافی برخودار نباشد.

اما از سوی دیگر، اگر متراژ زمینی زیاد باشد، فضای بیشتری برای ساختمان فراهم می‌شود و می‌توان به راحتی فضاهایی مانند حیاط، باغ و پارکینگ را ایجاد کرد ولی باید در نظر داشت که افزایش متراژ موجب افزایش هزینه‌ها می‌شود پس پیش از خرید باید به بودجه خود دقت داشته باشید.

۲. ضریب سطح اشتغال در ملک کلنگی

این ضریب بیانگر درصدی از متراژ زمین است که تحت ساختمان قرار می‌گیرد و اندازه‌ی آن معمولا بین ۴۰ تا ۶۰ است. هر چه ضریب سطح اشتغال بالا باشد میزان فضایی که برای ساخت‌وساز در اختیار دارید کمنر است ولی هر چه ضریب پایین‌تر باشد میزان فضایی که در اختیار دارید بالاتر است. به عنوان مثال اگر زمینی ۵۰۰ متری دارید و ضریب اشتغال آن ۶۰ است، تنها مجاز به ساخت‌وساز در ۳۰۰ متر از این زمین هستید.

۳. عقب‌نشینی

اگر ملک کلنگی عقب‌نشینی داشته باشد برای مالک ضرر و زیان به همراه دارد اما برای سازنده می‌تواند همراه با سود باشد چون هزینه‌ای که خریدار می‌پردازد برای ملک پس از عقب‌نشینی است و این یعنی قیمت کمتری برای زمین می‌پردازد و این یک خرید منطقی و سودآور محسوب می‌شود از سویی دیگر هم این عقب‌نشینی بر زیربنای مفیدی که در اختیار سازنده قرار می‌گیرد تاثیری ندارد.

۴. موقعیت مکانی ملک کلنگی

اکثر کسانی که ملک‌ کلنگی خریداری می‌کنند قصد دارند که در آینده آن را تخریب کرده و ساخت‌وساز انجام بدهند به همین خاطر اگر ملک کلنگی مورد نظر در منطقه‌‌ای قرار دارد که از موقعیت امکاناتی و تفریحی خوبی برخوردار است، قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند. به عنوان مثال اگر خانه کلنگی به مترو نزدیک است قیمت بیشتری نسبت به خانه‌های دورتر از مترو دارد.

۵. قناسی زمین

یکی از بزرگترین معضلاتی که خریداران ملک‌ کلنگی با آن روبرو هستند قناسی زمین است. قناسی زمین ممکن است شما را در نقشه‌کشی برای ساخت جدید دچار مشکل کند و بعدها خریداران از خرید خانه‌ صرف‌نظر کنند ولی در برخی موارد، به خصوص در شهرهای پرجمعیت و با محدودیت‌های ساختمانی، قناسی زمین می‌تواند فرصتی برای افزایش تعداد واحدهای مسکونی و تجاری باشد.

در هر صورت به عنوان یک سازنده، می‌بایست با انجام مطالعات قبلی و برنامه‌ریزی مناسب، از قناسی زمین بهره بگیرید و بهترین استفاده را از آن برای ساخت و ساز داشته باشید. برای این منظور، باید با شرایط ساخت و ساز محلی آشنا شده و به مطالعه و بررسی اطلاعات مربوط به طرح‌ها و محدودیت‌های شهرداری بپردازید.

۶. عرض ملک کلنگی

هر چه عرض زمینی که خریداری می‌کنید بیشتر باشد می‌توانید شکل بهتری از ساخت‌وساز را تجربه کنید. در واقع عرض بیشتر به شما این اجازه را می‌دهد تا در اجرای نقشه پارکینگ آزادی عمل بیشتری داشته باشید ناگفته نماند که عرض بیشتر موجب می‌شود تا بتوانید نورگیرهای بیشتری برای هر طبقه ایجاد کنید. این عوامل روی‌هم‌رفته موجب می‌شود تا ساخت‌وساز شما موفق بوده و خانه‌های جدید زودتر به فروش بروند.

رعایت قوانین حقوقی در خرید و ساخت خانه کلنگی

علاوه بر موضوعاتی که بالاتر مطرح کردیم موارد حقوقی هم هستند که به هنگام خرید خانه‌ی کلنگی باید آن‌ها را در نظر داشته باشید.

اولین نکته آنست که از احراز هویت مالک مطمئن شوید. ممکن است فردی به دروغ خود را به عنوان مالک جا بزند و تمام سرمایه‌ی شما را هدر بدهد و مشکل زمانی بدتر می‌شود که مالک حقیقی پیدا می‌شود و او هم درخواست پول برای ملک خود می‌کند.

دومین نکته در مورد پرداخت مالیات خانه‌های کلنگی است. بسیاری از خانه‌های کلنگی مالیات‌های پرداخت نشده‌ای دارند که سالیان طولانی روی هم جمع شده و مبلغ قابل توجهی برای پرداخت آن‌ها نیاز است به همین منظور ضروریست که پیش از خرید ملک کلنگی تمامی مالیات‌های معوقه را صاحب اصلی ملک بپردازد.

سومین نکته هم در مورد استعلام ملک از شهرداری است. لازم است که پیش از خرید ملک کلنگی از شهرداری استعلام کنید تا مبادا ملک در طرح شهرداری باشد.

نکته پایانی

در این مقاله به برخی از نکات خرید خانه کلنگی که باید پیش از خرید ملک کلنگی آن‌ها را در نظر داشت اشاره کردیم ولی ضروریست که دقت بیشتری به خرج داده تا مبادا دچار هدررفت سرمایه شوید. بسیاری از ملک‌های کلنگی پرریسک هستند و عدم اطمینان از برخی جوانب آن مثل رضایت نداشتن سایر ورثه موجب ایجاد دردسرهای جدی می‌شود.